Mi primera inversión en alquiler: los números (1/2)


A principios de año, me propuse la meta de invertir en bienes raíces en 2014. Ahora sólo quedan semanas, si no días, hasta que se firme la escritura. Ahora es el momento de compartir con ustedes los números detrás de esta inversión. ¿Cuál es la rentabilidad deseada? ¿Cuánto alquiler se recibirá? ¿Cómo quiere limitar el riesgo de esta inversión en alquiler? Estas son algunas de las preguntas que responderé en dos artículos de esta serie. Nuevamente, este tema se discutirá varias veces para facilitar la lectura. El segundo artículo aparecerá pronto.

Luego, a principios de año, se me ocurrió la idea de volver a invertir en bienes raíces. Después de algunas dudas hace algún tiempo, ¡2014 será un año hacia lo desconocido!

Después de encontrar la rara perla casi por primera vez, la búsqueda continuó en Internet y por supuesto visitando varias propiedades. Finalmente, a finales de febrero del año pasado encontré una propiedad que cumplía con mis condiciones y firmé un contrato de compraventa. Permítanme recordarles que elegí la inversión inmobiliaria por una serie de motivos que no mencionaré aquí (mejor precio por metro cuadrado, independencia del apartamento, etc.).

Luego comenzó la parte de negociación, que condujo a una feroz batalla entre mi banco actual y mi agente de crédito. Después de una serie de idas y venidas entre bancos, corredores y yo, mi banco actual finalmente proporcionará financiación para esta inversión inmobiliaria. Al mejor de tres rondas:

  1. Guión sobre cómo negociar el préstamo hipotecario adecuado, ¡primera ronda!
  2. ¡Negociar mi préstamo hipotecario, ronda 2!
  3. Y finalmente, en la ronda 3, ¡mi banco fue declarado ganador por nocaut!

Nuestra primera inversión en alquiler - Investment Building

Antes de empezar, el expediente fue estudiado durante mucho tiempo. Las estimaciones y cifras se han modificado muchas veces. Dos razones principales para esto:

  • Primero, asegurar el retorno de la inversión en mi contexto. Porque obviamente es una inversión que tiene que ser lo más rentable posible para mi familia y para mí. No es en absoluto una inversión para reducir impuestos, como por ejemplo un apartamento en Duflot.
  • La segunda razón es más ardua y difícil. Se trataba de convencer a la señora del interés de esta inversión en alquiler 🙂 y conseguir que aceptara. Su impacto en nuestras finanzas diarias. corto, mediano y largo plazo.

En una nota más seria, el punto dos es cierto tanto para esta mujer como para mí. El riesgo financiero no es algo que nos guste, por eso tenemos que reducirlo al máximo. Tenemos 2 hijos (que pronto cumplirán 2 y 5 años 🙂 y compramos una casa principal a finales de 2009 con un plazo inicial de 25 años (¡pero hasta ahora sólo nos quedan un poco más de 12 años de hipoteca!), lo que también pone en peligro esto. ¡Definitivamente no es una opción!

Para limitar este riesgo, por tanto:

  1. Identificó una propiedad en rentabilidad bruta alrededor del 10%. El objetivo es conseguir un flujo de caja neto mensual positivo o cercano a 0€, para que esta inversión sea lo más transparente posible con nuestros gastos mensuales y nuestro ritmo de vida.
  2. Él decidióinvertir en una propiedad de inversión para mantener nuestra independencia y ser los únicos propietarios a bordo, módulo de imprevistos e imponderables de una inversión inmobiliaria. No es una copropiedad que podrá decidir por nosotros cualquier obra a publicar en una fecha determinada. Tener varias propiedades de alquiler también limita el riesgo de tener un alquiler completamente desocupado.
  3. Diseñado desdeprestatarios mayores de 25 años. Mis primeras simulaciones a lo largo de 20 años sugirieron que los bancos no nos seguirán durante ese período y que dentro de 240 meses el impacto en nuestra vida diaria puede ser mayor de lo esperado.
  4. Ponerlo de nuevo Ahorros preventivos dedicados a nuestra futura inversión inmobiliaria.con un doble objetivo: demostrarnos a nosotros mismos que teníamos capacidad de ahorrar más, y reservar una cantidad adicional para cubrir una posible contingencia sobre esta futura inversión en alquiler.

Aunque no está asociada a esta inversión, nuestra capacidad de ahorro mensual ya existente también es un factor tranquilizador en caso de un duro golpe. Ese es el enfoque que la señora y yo adoptamos para esta inversión y cómo queríamos reducir el riesgo inherente a este tipo de inversión.

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